De stijgende hypotheekrente in de VS remt de rally van huizenbouwers

Blijf op de hoogte met gratis updates

Meld u eenvoudig aan bij de Vastgoedsector myFT Digest – rechtstreeks in uw inbox afgeleverd.

Een krachtige rally van de aandelen van Amerikaanse huizenbouwers is omgeslagen, omdat beleggers zich zorgen maken dat een snelle stijging van de hypotheekrente de vraag naar nieuwe huizen begint te bedreigen.

De aandelen in DR Horton, Lennar en NVR zijn sinds hun hoogtepunt in juli met ruim 16 procent gedaald. Die van PulteGroup, die in 2023 tot augustus met 86 procent waren gestegen, zijn met een vergelijkbaar bedrag gedaald.

Snelle stijgingen van de hypotheekrente hadden in eerste instantie de aandelen van huizenbouwers doen stijgen, omdat ze de huidige huiseigenaren met goedkopere leningen met een vaste rente minder bereid maakten hun eigendommen te verkopen. Kopers zochten als alternatief naar nieuwbouwwoningen.

Maar hogere tarieven hebben eindelijk effect. De hypotheekrente is de afgelopen maanden sterk gestegen, van 6,48 procent aan het begin van het jaar naar het hoogste punt in 23 jaar van 7,79 procent vorige week, aldus Freddie Mac. Huizenbouwers hebben gezegd dat de recente sprong ertoe heeft geleid dat meer huizenkopers uit de markt zijn geprijsd.

“Op dit moment komt het neer op een macro-oproep”, zegt John Lovallo, analist bij UBS. “We hebben onze schattingen en onze prijsdoelen iets naar beneden bijgesteld, gewoon als erkenning voor wat er op de markt gebeurt op het gebied van de tarieven.”

Het aantal nieuwe woningen voor eengezinswoningen is in september met 8,6 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden, maar sommige economen verwachten dat de recente opleving van de bedrijvigheid van korte duur zal zijn. Het vertrouwen van huizenbouwers daalde deze maand naar het laagste niveau sinds januari, omdat hogere tarieven sommige kopers wegjaagden en de bouwkosten stegen, aldus de National Association of Home Builders.

“Wij denken niet dat deze opleving in de woningbouwactiviteit zal aanhouden”, zegt Oren Klachkin, financiële markteconoom bij Nationwide. “Bouwers zullen geen stimulans hebben om nieuwe projecten te lanceren zolang de vraag gematigd blijft, en we zien geen duurzame ommekeer totdat de kredietverlening minder restrictief wordt en de betaalbaarheid verbetert.”

De verkoop van nieuwe huizen steeg in september met 12,3 procent ten opzichte van augustus, zei het Census Bureau woensdag, terwijl de verkoop van bestaande huizen daalde naar het laagste niveau sinds 2010.

Toch daalden de aanvragen voor hypotheken met een rentevaste periode van 30 jaar vorige week naar het laagste niveau sinds 1995. Zillow senior econoom Jeff Tucker zei dat de huizenmarkt de afgelopen anderhalve maand dramatisch was vertraagd. “We hebben gezien dat de vraag naar nieuwe woningen begint op te drogen.”

PulteGroup maakte dinsdag tijdens een winstoproep bekend dat het verwacht minder woningen op te leveren dan verwacht voor het fiscale jaar vanwege de hogere rentetarieven.

Eén manier voor huizenbouwers om de verkoop te stimuleren is door een “buy-down” aan te bieden, waardoor kopers een lagere hypotheekrente op een onroerend goed krijgen dan op de markt beschikbaar is.

PulteGroup zei dat het een lening van 5,75 procent heeft kunnen aanbieden tegen een vaste rente van 30 jaar. De groep zei dat 80-85 procent van zijn kopers een rentesubsidie ​​heeft ontvangen.

Maar het toegenomen gebruik van prikkels zou kunnen wegen op de bedrijfsmarges, zegt Jade Rahmani, analist bij Keefe, Bruyette & Woods.

“Nieuwe huizen zijn nu onbetaalbaar, tenzij de huizenbouwers een andere truc kunnen bedenken, die de prijzen verder zou kunnen verlagen, wat betekent dat hun brutomarges worden beïnvloed”, zei Rahmani.

Hoewel de hypotheekrente naar verwachting tot en met 2024 hoog zal blijven, zei Goldman Sachs maandag in een onderzoeksnota dat zij verwachtte dat ze eind volgend jaar net onder de 7 procent zouden dalen.