De zonnige staat Florida is qua bevolking voor het eerst sinds 1957 de snelst groeiende staat van het land. In de jaren vijftig was het de nieuw populaire airconditioning die mensen naar Florida bracht, en tegenwoordig is het werken op afstand.
Volgens de economische impactstudie van Oxford Economics uit 2022 had Florida in september 2022 58,9 miljoen overnachtende bezoekers verwelkomd die alleen al in vakantiewoningen verbleven. Toch is Florida ook de minst betaalbare staat om in te wonen – de maandelijkse huur in Miami kan hoog zijn. Volgens een onderzoek naar de betaalbaarheid van woningen, uitgevoerd door Realtor.com, kan dit oplopen tot wel 60% van het inkomen van een huishouden
Florida is altijd een geduchte bestemming geweest voor vakantieverhuur, maar het wordt steeds onbetaalbaarder voor zowel bezoekers als bewoners.
Trends in vakantiehuizen in Florida
Op het hoogtepunt van de pandemie tussen 2021 en 2022 gaven zo’n 58,9 miljoen overnachtende bezoekers gezamenlijk 13,8 miljard dollar uit aan vakantiewoningen in Florida, aldus Oxford Economics in haar onderzoek naar de economische impact. Deze reizigers genereerden 49,2 miljoen kamernachten in 221.600 accommodaties op 15 miljoen reizen. Als die statistieken onstuimig lijken, zouden ze dat ook moeten doen.
De South Florida Business Journal publiceerde in mei een onderzoek waaruit bleek dat Miami de meeste Airbnb-verhuuraanbiedingen voor korte termijn per 100.000 inwoners van het land heeft.
In het huidige tempo zal Miami de thuisbasis zijn van een flink aantal kortetermijnhuurgebouwen. Ontwikkelaars bouwen condominiumeenheden waarvoor al een vergunning is verleend voor kortetermijnverhuur “ongeacht de regelgeving.”
“We ontwerpen ze als hotels en ze hebben zowel residentiële als commerciële licenties”, zegt Harvey Hernandez, CEO van Newgard Development Group. Het bedrijf ontwikkelt een pand met 362 eenheden in de belangrijkste zakenwijk van Miami. Hernandez voegde eraan toe dat op vijf na alle eenheden zijn verkocht en dat het gebouw pas over drie jaar klaar zal zijn.
Eigenaars kunnen deze units kopen om op Airbnb te verhuren. Airbnb is actief geweest in Florida en heeft dergelijke deals gesloten met ontwikkelaars.
“De uitdaging die we hebben is hoe we sneller aan deze vraag kunnen voldoen”, zegt Hernandez.
“We hebben zo’n 20.000 investeerders of kopers die interesse hebben getoond, en we voegen er elke maand nog eens 1.000 toe aan de lijst.”
Het gaat echter gepaard met een winstkramp.
Stijgende bouw- en arbeidskosten zetten de marges van ontwikkelaars onder druk. Het helpt niet dat kredietverstrekkers zich hebben teruggetrokken en grote bouwleningen hebben aangescherpt. Hernandez gaf toe dat het ondanks de vraag moeilijker en duurder is om te bouwen.
De stijgende huizenprijzen in Florida
Terwijl de inflatie in het grootste deel van de Verenigde Staten afneemt, vertelt Florida een ander verhaal. De regio Miami-Fort Lauderdale kende in mei een duizelingwekkende prijsstijging van 9% vergeleken met het voorgaande jaar, terwijl de landelijke inflatie in dezelfde periode 4% bedroeg. In de Tampa-St. Petersburg was de inflatie met 7,3% iets lager, nog steeds aanzienlijk boven het nationale gemiddelde.
De belangrijkste oorzaak van de stijgende prijzen in Florida is – je raadt het al – huisvesting. “Je kunt het aan iedereen in Florida vragen en zij zullen klagen over de hoge kosten”, zegt Christine Karpinski, die sinds de jaren negentig deel uitmaakt van de vakantieverhuursector in Florida. “Over het geheel genomen zijn onze brutohuuropbrengsten voor 2023 ongeveer gelijk aan die van vorig jaar, maar netto ben ik dit jaar met 50% in winst gedaald, omdat de kosten omhoog zijn geschoten.”
Karpinski prijst zich gelukkig dat haar inkomsten 18% zijn teruggevallen en niet meer.
“Voor het eerst in lange tijd had ik een zomerweek open – onze tarieven bleven gehandhaafd, ook al was de bezetting gedaald”, zei Karpinski.
Floridianen betalen een aantal van de hoogste woningverzekeringen van het land. In 2023 bedroeg de jaarlijkse premie voor een woningverzekering in Florida $ 6.000. Dit cijfer vertegenwoordigt een stijging van 42% vergeleken met 2022. Het nationale gemiddelde was $ 1.700 in 2022.
“We hebben een aantal grote verzekeringsverhogingen gehad en we hadden ook een vereiste in een wetsvoorstel dat dit jaar werd aangenomen over inspecties voor flatgebouwen. Al deze inspectiekosten en verzekeringen hebben het onvermogen veroorzaakt om hypotheken te dekken en veel van deze huurwoningen te betalen”, zegt Tiffany Edwards, eigenaar van vakantiewoningen in Florida en strategisch adviseur voor een kortetermijnorganisatie voor vakantiewoningen.
Welke invloed heeft dit op de kortetermijnhuurmarkt? Degenen die wilden profiteren van de pandemische goudkoorts kochten huizen om tegen hogere dagtarieven te huren, en naarmate de markt afkoelt, wegen die hypotheken zwaarder.
“We hebben tussen 2020 en 2022 een grote toename van het aantal licenties gehad”, aldus Edwards. “We hebben mensen die relatief nieuw zijn op de markt en die alleen die hogere ADR-cijfers hebben gezien, maar die op het hoogtepunt van de markt kochten. En zo konden ze hun hypotheken of leningen voor het eerste jaar afdekken. En ik weet niet of dat noodzakelijkerwijs gaat gebeuren.”
Stijgende kosten en een toenemende sociaal-economische kloof tussen investeerders en inwoners van buiten de staat zorgen ervoor dat de lokale bevolking en de arbeidersklasse worden uitbetaald, waardoor er vaak een tekort ontstaat aan arbeidskrachten die nodig zijn om deze huurwoningen te onderhouden en te onderhouden.
“Als je de lokale bevolking prijst, heb je geen diensten”, zei Karpinski. “Er moet een evenwicht zijn tussen bewoners en huurwoningen.”
Wie komt er voor de huizen? Het zijn kopers of banken
Maar het is niet gemakkelijk voor de lokale bevolking om lokaal te blijven. Volgens Zillow was de gemiddelde woningwaarde in Florida eind 2022 met 22% per jaar gestegen. Landelijk bedroeg het aantal in dezelfde periode een stijging van 12%.
De gouverneur van Florida, Ron DeSantis, heeft dit jaar de Live Local Act tot wet ondertekend, die onder andere vereist dat een lokale overheid de bouw van meergezinswoningen goedkeurt in gebieden die bestemd zijn voor gemengde residentiële, commerciële of industriële doeleinden. Op voorwaarde dat minimaal 40% van de wooneenheden in de voorgestelde meergezinsontwikkeling minstens 30 jaar betaalbaar blijft voor individuen die tot 120 procent van het lokale gemiddelde inkomen verdienen.
Maar toch, aangezien gebouwen tijd nodig hebben om zich te ontwikkelen, zal het een tijdje duren voordat dit momentum wint.
Maar wat gebeurt er in de tussentijd met sommige van de leegstaande huurappartementen waarvoor betalingen in behandeling zijn?
De cijfers zijn al binnen: in Florida staat één op de 527 woningen in beslag. Over het geheel genomen staat de staat op de zevende plaats op nationaal niveau met 18.530 woningen die in beslag zijn genomen, volgens gegevens die in juli door de Florida Realtors Association zijn vrijgegeven.
“Ik denk dat de banken een groot deel van deze kortetermijnhuur zullen overnemen, vergelijkbaar met wat we in 2008 zagen”, aldus Edwards. “Afhankelijk van wat de lokale bank is, blijven sommigen van hen huren als het bij een vastgoedbeheerder is, en sommigen proberen ze op te bouwen en te verkopen. Dus dat is ongeveer wat we in 2008 in onze omgeving zagen.”
Hoe dan ook, Edwards voegde eraan toe dat er dit jaar en de komende jaren een scherpe daling zal plaatsvinden in het aantal licenties voor vakantieverhuur.
Gereguleerde Zaken
Eén manier om licenties te beperken door middel van regelgeving.
De staat Florida heeft een voorkoopregel die de lokale regelgeving vervangt, waardoor kortetermijnverhuur niet kan worden verboden. Hoewel lokale overheden bepaalde aspecten van vakantiewoningen kunnen reguleren, kunnen ze niet beperken hoe vaak en hoe lang verhuur mag plaatsvinden. Bovendien, als een provincie of gemeente vóór 2011 kortetermijnverhuur had verboden, blijven deze beperkingen van kracht en worden ze gehandhaafd.
Staatswetgevers hebben sindsdien de voorkoopwet gewijzigd, waardoor gemeenschappen onder bepaalde voorwaarden toezicht kunnen houden op de verhuur. Zolang ze zich onthouden van regelrechte verboden of het opleggen van strikte beperkingen aan de frequentie en duur ervan, behouden alle lokale overheden in Florida een reeks instrumenten, waaronder handhaving van de code, licentieverlening en bezettingsbeperkingen.
Florida is een staat die heeft geprobeerd de belangen van investeerders en zijn economie in evenwicht te brengen met het welzijn van de lokale bevolking. Wat we hier zien gebeuren is geen ongebruikelijke gebeurtenis; het is eerder een opkomend patroon in de door pandemieën veroorzaakte Amerikaanse steden.
De pandemie zorgde voor een grotere vraag en betalende gasten. Maar nu de prijzen en de vraag normaliseren, moeten veel van deze bedrijven een betere strategie bepalen voor hun volgende stappen.
Florida heeft nog steeds vraag naar vakantiewoningen, maar het aanbod moet worden herschikt.
Source link: https://skift.com/2023/09/18/floridas-short-term-rental-squeeze/
