Na WeWork is het kantoor dood – lang leve het kantoor

Ontgrendel gratis de Editor’s Digest

Roula Khalaf, redacteur van de FT, selecteert in deze wekelijkse nieuwsbrief haar favoriete verhalen.

Hooggeplaatste ondernemers zoals Adam Neumann, mede-oprichter van WeWork, en Masayoshi Son, maker van SoftBank, volgen doorgaans geen Latijnse lessen. Dat geldt ook voor de meeste vastgoedmagnaten en hun financiers.

Dat is jammer. Want nu het stof is neergedaald na de implosie van bureau-huren start-up WeWork – waarvan de vermeende waardering is ingestort van 47 miljard dollar naar bijna niets, wat enorme verliezen heeft veroorzaakt voor zijn financier SoftBank – is het de moeite waard om na te denken over het concept dat de kern vormt van Neumanns droom: namelijk: het “kantoor”.

In modern taalgebruik is dit woord synoniem met een gebouw. Geen wonder: fysieke ‘kantoren’ belichaamden het witteboordenwerk in de westerse cultuur van de 20e eeuw. Vandaar de razend populaire televisieshow met die naam.

Maar ironisch genoeg hadden de oorspronkelijke Latijnse wortels van het woord niets met gebouwen te maken. In plaats van, officium betekende “taak”, “dienst” of “[divine] positie”. Dit is de reden waarom Engelssprekenden praten over politici die ‘zich kandidaat stellen’.

Op één niveau is dit slechts een culturele en etymologische curiositeit. Maar aan de andere kant zou het investeerders aan twee cruciale punten moeten herinneren. Ten eerste liggen onze werkmethoden, net als andere elementen van de cultuur, nooit in steen vast, ook al denkt elke generatie dat hun sociale patronen onvermijdelijk, juist en permanent zijn. Memes en mores veranderen.

Ten tweede, in onze post-pandemische, hypergedigitaliseerde wereld, dat Latijnse concept van officium – werk dat over taken en mensen gaat, in plaats van over gebouwen – is nieuw relevant. De ‘kantoorcultuur’ keert terug naar de toekomst, zij het op een manier die de meeste beleggers in commercieel vastgoed nooit hadden verwacht.

Het gaat hier om meer dan de vraag of mensen wel of niet thuiswerken. Ja, tijdens de pandemie is het aantal werken op afstand dramatisch gestegen. En hoewel ze sindsdien zijn gedaald, blijft de praktijk wijdverspreid. Uit een recent onderzoek van de Amerikaanse Federal Reserve blijkt dat een kwart van de werknemers hybride of op afstand werkt, tegen 10 procent in 2018, en de verwachting is dat dit percentage nog verder zal stijgen. Uit een onderzoek van Gallup blijkt dat de hybrideratio zelfs nog hoger ligt, op ongeveer 50 procent.

Maar wat nog intrigerender is dan thuiswerken, is een daarmee samenhangende – en subtiele – verschuiving in de mentale kaart van werk. In de twintigste eeuw werden ‘kantoren’ in het Westen geassocieerd met temporele, ruimtelijke en sociale grenzen. De geïdealiseerde visie op werk (zo niet de geleefde realiteit) was dat dit buitenshuis gebeurde, op bepaalde uren (bijvoorbeeld van negen tot vijf), met niet-familiale collega’s en in een bepaalde levensfase (bijvoorbeeld vóór de leeftijd van 65).

Maar een combinatie van de pandemie en de digitalisering heeft de grenzen doen vervagen: steeds meer mensen hebben geleerd hun woon- en werkruimte met elkaar te combineren, op verschillende uren te zwoegen en na hun pensionering te ‘werken’. Dit was (en is) natuurlijk volkomen normaal voor de meeste samenlevingen tijdens de geschiedenis van de mensheid. Maar het is anders dan de normen van de 20e eeuw.

Sommige leidinggevenden hopen dat deze verschuiving tijdelijk is. Uit een onderzoek van accountantskantoor KPMG bleek dat tweederde van de leidinggevenden “gelooft dat er over drie jaar een volledige terugkeer naar het ambt zal plaatsvinden”. Misschien wel. Maar ik betwijfel of die normen van de vorige eeuw volledig zullen terugkeren, niet in de laatste plaats omdat de digitalisering een nieuwe subtiele culturele verschuiving in de richting van gepersonaliseerde consumentenkeuze bevordert.

Er ontstaat een generatie waarvan de leden ervan uitgaan dat het normaal is dat consumenten hun eten, media, muziek, politiek, families en identiteiten aanpassen aan hun individuele smaak. En deze ‘pick-and-mix’-benadering geeft ook vorm aan de houding ten opzichte van het werk: werknemers eisen steeds meer flexibiliteit in hun baan, zelfs als ze naar een kantoor gaan, en veel werkgevers voelen zich tot nu toe genoodzaakt om dat te bieden.

Voor veel oudere managers is dit frustrerend. Maar het lijkt natuurlijk en wenselijk voor jongere werknemers. Vandaar de uitdaging voor investeerders in commercieel vastgoed vandaag de dag.

In sommige opzichten was Neumann zelf zeer afgestemd op deze culturele verschuivingen. De hele bestaansreden van WeWork was om wispelturige gig-werknemers (en anderen) de mogelijkheid te bieden om op een flexibele manier contracten te kiezen en te mixen.

Maar omdat WeWork huurcontracten had met een gemiddelde looptijd van 15 jaar, vergeleken met de lidmaatschapsovereenkomsten van klanten die gemiddeld slechts 1,5 jaar duurden, was er sprake van een mismatch tussen activa en passiva. Dit, in combinatie met een torenhoge invloed en de misplaatste overtuiging dat de nieuwe generatie gig-werknemers net zo graag naar een kantoor zou willen gaan (zij het een trendy versie) als hun ouders, legde de kiem voor de ondergang van WeWork.

Dat betekent niet dat andere co-working-modellen noodzakelijkerwijs zullen mislukken; als ze beter worden beheerd, kunnen ze met de tijd meegaan. De ondergang van WeWork betekent ook niet dat stedelijke ruimtes zullen verdwijnen. Hoewel de leegstand van kantoren hoog is en de gestrande activa toenemen, kunnen gemengd gebruikte wijken en gebouwen die flexibiliteit bieden nog steeds floreren. Of dat zullen ze tenminste doen als beleidsmakers de verbeeldingskracht hebben om bestemmingsplannen, die vaak belachelijk rigide zijn, te wijzigen.

Maar de belangrijkste les die CRE-investeerders – en SoftBank – van WeWork moeten leren, is de dwaasheid om de toekomst te modelleren op basis van het recente verleden in tijden van culturele verandering en te midden van stromen van buitensporig goedkoop geld.

Of, om het anders te zeggen: het ‘kantoor’ is niet dood; maar het gedijt nu net zo goed in zijn Latijnse vorm als in de twintigste-eeuwse zin. Misschien is het tijd voor een slimme ondernemer om een officium appen?

gillian.tett@ft.com