Zeg mij na: het bouwen van nieuwe huizen verlaagt de huisvestingskosten voor iedereen

Ontvang gratis Data Points-updates

Wij sturen u een myFT Dagelijks overzicht e-mail waarbij de laatste wordt afgerond Data punten nieuws elke ochtend.

Nimby’s zijn lange tijd tegen woningbouw geweest omdat het de waarde van hun eigen eigendommen zou verlagen. Maar de laatste tijd hebben ze onverwachte bondgenoten gevonden in de linkse beweging van ‘aanbodscepticisme’, waarvan de voorstanders pleiten tegen nieuwe woningbouwontwikkelingen tegen marktconforme tarieven, met als argument dat ze wellicht toename huren en prijzen lokaal – waardoor hun doel om woningen betaalbaarder te maken voor mensen met een laag inkomen wordt belemmerd.

Dit standpunt berust op een herschrijving van een van de fundamentele beginselen van de economie. Als alle overige omstandigheden gelijk blijven, zal de prijs ervan dalen als het aanbod van een goed of dienst toeneemt. Tenzij dat ding huisvesting is.

Het zou al vervelend genoeg zijn als deze manier van denken beperkt zou blijven tot de aanbodsceptische groep – die al heeft bijgedragen aan vertragingen en regelrechte blokkering van voorgestelde ontwikkelingen in de VS. Maar de aandoening lijkt veel wijdverbreider te zijn, volgens een recent artikel van drie sociale wetenschappers in Californië.

Uit het onderzoek bleek dat toen Amerikanen werd gevraagd de impact van een aanbodschok op de prijzen voor arbeid, grondstoffen of consumptiegoederen te voorspellen, de juiste antwoorden minstens twee tegen één groter waren dan de verkeerde. Gevraagd naar de impact van een stijging van het regionale woningaanbod met 10 procent zegt 40 procent dat de prijzen en huurprijzen zouden stijgen, terwijl slechts een derde zegt dat ze zouden dalen.

De aanbodsceptici hebben theorieën over waarom huisvesting anders zou kunnen zijn, maar ze vallen uiteen wanneer ze worden geconfronteerd met het bewijsmateriaal, zoals uiteengezet in een uitgebreid overzicht van het nieuwste onderzoek door James Gleeson, een huisvestingsanalist bij de Greater London Authority.

Eén argument is dat je de betaalbaarheid alleen kunt vergroten door betaalbare woningen te bouwen. Woningen tegen marktconforme prijzen zullen eenvoudigweg naar mensen met hogere inkomens gaan, waardoor de lagere verdieners in de steek worden gelaten. Maar recente onderzoeken uit de VS, Zweden en Finland tonen allemaal aan dat, hoewel de meeste mensen die rechtstreeks naar nieuwe, ongesubsidieerde woningen verhuizen misschien tot de bovenste helft van de inkomens behoren, de keten van verhuizingen die door hun aankoop wordt teweeggebracht, woningen in dezelfde steden vrijmaakt voor mensen met een beperking. lagere inkomens.

Uit het Amerikaanse onderzoek blijkt dat het bouwen van 100 nieuwe woningen tegen marktconforme prijzen er uiteindelijk toe leidt dat tot 70 mensen uit buurten met een lager inkomen dan het gemiddelde inkomen verhuizen, en tot 40 mensen uit de armste vijfde. Die cijfers wijken niet af, zelfs niet als de prijzen van de nieuwe woningen aan de bovenkant van de markt liggen.

Een ander argument is dat het bouwen van woningen tegen marktconforme prijzen in een gebied met lagere inkomens leidt tot gentrificatie, waarbij hogere inkomens naar een gebied met lagere inkomens verhuizen en de gevestigde exploitanten verdringen. Maar uit het laatste onderzoek uit Groot-Brittannië en de VS blijkt dat er doorgaans weinig of geen sprake is van verplaatsing van zittende machthebbers naar buiten. Het zijn de nieuwkomers die ontheemd zijn geraakt en door aanbodbeperkingen uit de rijkere gebieden zijn geprijsd.

Met andere woorden: zelfs als je denkt dat het inherent slecht is als hoogverdieners naar armere buurten verhuizen, is het antwoord het bouwen van meer woningen tegen marktconforme prijzen voor die hogere verdieners.

Recent beleid om het woningaanbod in de grote westerse steden te vergroten is overtuigend – zoals gedocumenteerd in recente analyses van de Australische econoom Matthew Maltman. In november 2016 werden grote delen van de grootste stad van Nieuw-Zeeland, Auckland, herbestemd om bebouwing met een hogere dichtheid mogelijk te maken. De resultaten waren tweeledig: een hausse in de bouw van woningen met meerdere eenheden – voornamelijk tegen markttarieven – en de afvlakking van de huurprijzen in de stad in reële termen.

Aan de vooravond van de opwaardering waren de gemiddelde huurprijzen in Auckland 25 procent hoger dan in de hoofdstad Wellington. Zes jaar later waren de nominale huren in het eerste land met gemiddeld 3 procent per jaar gestegen en in het laatste met 7 procent, waardoor de twee nek-aan-nek-races waren geworden. Gecorrigeerd voor inflatie is huren in Auckland nu niet duurder dan in 2016, vergeleken met een stijging van 25 procent in Wellington.

Het is een soortgelijk verhaal in het Amerikaanse Midwesten, waar Minneapolis al jaren meer woningen bouwt dan welke andere grote stad in de regio dan ook, en zones heeft afgeschaft die de bouw beperkten tot eengezinswoningen. Gecorrigeerd voor lokale inkomsten zijn de gemiddelde huurprijzen in de stad sinds 2017 met meer dan 20 procent gedaald, terwijl ze in de vijf andere vergelijkbare grote en groeiende steden zijn gestegen.

Als je de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor iedereen wilt verbeteren, is het goede nieuws dat nieuwe woningen daarbij zullen helpen.

john.burn-murdoch@ft.com, @jburnmurdoch